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达拉斯1号
2020/05/06
项目介绍：
项目位于美国得克萨斯州达拉斯市中央商务区的艺术街区。项目由酒店、公寓和餐厅三部分组成；其中，酒店大楼高8层，拥有183间精品客房；公寓大楼高25层，拥有44套奢华公寓；餐厅与公寓和酒店大楼紧邻。
| 项目名称 | 达拉斯1号 |
| 项目性质 | EB-5项目投资类别 |
| 项目地址 | 美国德克萨斯州达拉斯市中央商务区的艺术街区 |
| 项目动工日期 | 2017年4月 |
| 项目竣工日期 | 2019年8月 |
| 项目所属区域中心 | 德州弗里斯科区域中心 |
| EB-5投资人 | 165人 |
| 融资结构 |
银行高级贷款9070万美元，39.4%
EB-5贷款8250万美元，35.9%
股权投资5680万美元，24.7%
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| 项目总投资 | 2.3亿美元 |
| 投资期限 | 5+1+1 |
| 监管银行 | Signature Bank |
| 就业创造 | 2453个，项目就业盈余率49% |
| 12还款担保 |
公寓出售：根据 Foley & Puls出具的公寓可行性研究报告，项目周边同等类型的公寓销售平均价格从728到990美元/平尺，而本项目公寓的平均售价也在1000美元/平方英尺左右，考虑到本项目的地理位置优势并且属于新建楼盘，这个价格是比较合理的。另外，可行性研究报告也指出，当地公寓的库存总体呈下降趋势，对公寓的需求在增加。根据HVS出具的酒店可行性研究报告，周边类似档次酒店的入住率约70%，平均价格约在285到298美元之间。本项目的预计入住率也在70%左右，平均房价略高一些，约315374美元左右；
2，根据仲量联行出具的估值报告，本项目的酒店估值约9910万美元，公寓估值约1.39亿美元，餐厅部分较小没有单独进行估值，按成本约1564万美元计算，项目整体的估值约2.54亿美元，即使按照比较保守的70%再融资比例计算，再融资的资金预计也是足够偿还EB-5贷款和高级贷款的；
3，项目独立子公司为EB5投资人出具1.5亿美元的还款担保；
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| 开发商 | 豪尔集团 |
| 项目发行费 | 5万美元 |
项目优势：
1、项目资金结构合理；
2、资金监管严格：项目I924样本申请获批释放80%，20%预留用做退款储备金，开发商提供退款担保；由独立GP和NESF共同把关投资款释放；EB5资金从监管账号释放后，进入NCE独立放款账号，由GP和第三方监管机构（会计师事务所）监管资金使用；
3、双重独立监管机制：独立GP监管EB5资金使用和项目建设；独立第三方律所SHEPPARD MULLIN从EB5投资人利益出发二次审核和把关项目发行文件；
4、开发商全资子公司提供多重担保：被拒退款担保，项目完工担保，EB5借款还款担保，该项目对EB5投资人的担保金额是EB5资金的3.8倍；
5、就业充足，采用RIMS II模式，建筑花费计算就业，项目就业倍数高达1.49倍，仅建筑花费就业便满足移民局要求；
6、顶级EB5团队，顶级移民律师KLASKO和知名证券律师RONALD R.FIELDSTONE为项目发行文件把关；政府投资设立的区域中心对项目履行合规监管及赞助；
7、位置绝佳，公寓酒店市场需求强劲；
8、商信誉卓著，50年地产投资经验；
项目效果图
豪华公寓
豪华酒店和餐厅
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