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塞浦路斯的住房市场逐步走强!

时间:2019/02/19

塞浦路斯是世界卫生组织公认的地中海区域最干净的国家。日照充足,水果蔬菜美味可口,海产丰富,咖啡文化、红酒文化悠久,奶酪闻名世界,干净卫生、无污染,让您不用担心水土不服。

塞浦路斯是欧洲着名的旅游圣地,有着世界上最好的度假酒店,投资移民塞浦路斯可以享受世界上最无可挑剔的服务,即便是最挑剔的度假者也会被这里优质的饭店、酒吧与俱乐部、水上运动、散步与骑车、高尔夫球、出海远航、岛上的古迹探索,甚至极限运动所满足。

帕福斯和拉纳卡等几大主要城市的房产都有稳定增长。塞浦路斯是地中海的一个岛国,旅游业发达。就投资的角度而言,越靠近海边的房产回报率越高;另外,游艇码头或靠近高尔夫球场的房产位置也很好,一些地段可能会拿到10%的投资回报。


在经历了八年的房价下跌之后,塞浦路斯的房地产市场在经济强劲增长的情况下正在获得动力。截至2018年第一季度,全国住宅物业价格指数上涨1.82%(通胀调整后为2.32%),这是塞浦路斯中央银行连续第五个季度同比增长,也是自2008年第四季度以来的最大年度增幅。

按季计算,2018年第一季度住宅价格上涨0.57%(通胀调整后为0.33%)。

按地区:

截至2018年第一季度塞浦路斯首都尼科西亚住宅物业价格上涨1.24%(通胀调整后为1.74%)

在利马索尔,价格同比上涨2.66%至2018年第一季度(通胀调整后为3.17%)

在拉纳卡,价格同比上涨1.11%至2018年第一季度(通胀调整后为1.6%)

在帕福斯,价格同比上涨1.99%至2018年第一季度(通胀调整后为2.5%)

在法玛古斯塔,同期住宅价格上涨2.87%(通胀调整后为3.38%)

按房产类型划分,2018年第一季度末公寓价格上涨3.97%(通胀调整后为4.48%)。另一方面,全国房价同期上涨1.03%(通胀调整后为1.53%)。

同样,根据塞浦路斯统计局的数据,2018年前五个月的住房许可数量同比猛增23.5%至2,333个单位。


这种全面的住房市场改善部分是由于塞浦路斯经济的强劲增长。根据塞浦路斯统计局的数据,2017年经济增长了4.2%,是十年来的最高增长。根据国际货币基金组织(IMF)发布的预测,预计今年经济将增长4%,2019年将再增长4.2%。


塞浦路斯房地产市场历来被划分为尼科西亚,利马索尔和拉纳卡的主要城市中心(主要受当地需求驱动); 帕福斯和法马古斯塔的海滨度假区,主要受外国需求驱动。近年来的经济衰退影响了这两个领域。

在经济强劲增长和银行体系改善的情况下,预计未来几个月房地产市场将继续改善。


外国人可以在塞浦路斯购买房屋,并持有永久所有权,但所拥有的土地面积不得超过4014平方米。


塞浦路斯中央银行(CBC)表示, 2009年塞浦路斯房地产市场开始下滑,主要原因是全球金融危机,2007年房价上涨22.06%(通胀调整后为17.96%)和9.73%(2008年通胀率调整为5.93%。)

2009年至2016年,房价下跌30%(通胀调整后为32.3%)。

在经济好转的情况下,塞浦路斯的住房市场在20017年第一季开始稳定下来。2017年房价上涨1.52%(通胀调整后为2.11%)。

住宅建筑活动上升,但仍远低于峰值水平


塞浦路斯统计局表示,2017年,塞浦路斯共有4,939套住房,比一年前增加了35%。


在2018年的前五个月:

住宅建筑许可证数量同比增长约12.1%至1,842个单位

住宅建筑许可面积比去年同期增长20.4%至499,666平方米(平方米)

同期住宅建筑许可证价值增长22.1%至4.871亿欧元(5.369亿美元)

住宅许可数量同比增长23.5%至2,333个单位。

从2004年到2010年,每年平均授权18,000个单位,从2011年到2017年,住宅许可证每年减少到5,000个单位以下。


房地产销售增长,但仍远低于危机前的水平


2017年,塞浦路斯的房地产销售较上年同期增长23.7%至8,734套。但销售额仍远低于危机前的水平。2002 - 2007年的销售额平均为18,000个单位。


根据土地和调查局的数据,在2018年前三个季度,塞浦路斯的房地产销售较上年同期增长了21%,达到6,706套。在此期间,国内买家约占总销售额的52%,而海外买家(欧盟和非欧盟公民)占其余48%。

主要城市中心:

尼科西亚在2018年前三个季度共签订了1,169份销售合同,同比增长34%。

在利马索尔,同期房地产销售同比增长24%至2,488套。

在帕福斯,销售合同同比增长13%至1,578个单位。

在拉纳卡, 房地产销售同比增长10%至983个单位。

在法马古斯塔,销售合同同比增长37%至488个单位。

利率仍然很低

继欧洲央行(ECB)关键利率之后,塞浦路斯的利率仍然很低。截至2018年8月,塞浦路斯适用以下平均住房贷款利率:


最高1年的利率固定(IRF):2.78%,略高于2017年8月的2.71%,但远低于2016年8月的4.06%


IRF超过1年且长达5年:2.4%,低于一年前的2.41%和两年前的3.38%


IRF超过5年:2.87%,低于2017年8月的3.15%和2016年8月的3.32%


可变利率抵押贷款目前占塞浦路斯所有住房贷款的98%左右。


在2016年3月将欧洲央行降息5个基点后,欧洲央行在2018年9月将其关键利率保持在历史最低点0.00%的历史最低点。前几年,塞浦路斯银行对欧洲央行降息的反应迟缓,因为银行间贷款很少,因此银行依靠客户存款进行融资。许多银行支付高利率以吸引存款。

抵押贷款市场下滑

根据塞浦路斯中央银行的数据, 2018年8月新增住房贷款同比下降9.7%至7170万欧元(8300万美元)。大约90%是纯新贷款,其余10%是重新协商贷款,当地居民预付款占住房贷款的91%。


同样,2018年8月,未偿还住房贷款总额同比下降5.8%至118亿欧元(137亿美元)。


2018年8月,国内居民住房贷款同比下降3.7%


2018年8月,其他欧元区居民的住房贷款同比下降21.1%


同期向世界其他地区提供的住房贷款减少了22.9%


从2005年29.1%的GDP来看,2012年抵押贷款市场大幅增长至GDP的91.32%左右。但自2017年以来,抵押贷款市场一直萎缩,占GDP的74.9%。

租金大幅上涨,但收益率保持温和

根据RICS的数据,2017年塞浦路斯公寓的平均总收益率为4.3%,高于去年同期的4%。在同一时期,房屋的总收益率为2.2%,略高于一年前的2.1%。


与其他塞浦路斯城市相比,尼科西亚和利马索尔的总租金收益率通常更高。


根据RICS的数据,在整个塞浦路斯,公寓的月租金上涨了13.7%,2017年的房屋租金上涨了8.2%。住宅租金目前处于五年来的最高水平。


在尼科西亚和拉纳卡,120平方米。根据2018年8月进行的全球房地产指南调查,公寓每月出租约700至800欧元。

银行体系改善

2012年,塞浦路斯的银行体系崩溃了。与冰岛一样,塞浦路斯的银行业长期以来拥有庞大的离岸银行业。到2012年,银行业在一个经济体中的资产为1200亿美元,国内生产总值仅为240亿美元,其中600亿美元涉及俄罗斯公司的存款。塞浦路斯银行很难回报所有这些资金,他们的回应是提高贷款风险水平,向塞浦路斯当地房地产公司和希腊政府提供贷款,希腊政府在2012年经历了历史上最大的主权债务违约。


2013年3月,塞浦路斯成为第五个获得国际货币基金组织,欧洲中央银行和欧盟委员会组成的三驾马车救助的欧元区国家。塞浦路斯贷款100亿欧元(119亿美元)。该协议包括对该国两大银行 - 塞浦路斯银行和塞浦路斯人民银行(Laiki Bank)的超过10万欧元(119,300美元)的银行存款进行削减。


这些条款要求塞浦路斯削减公共部门支出,提高税收,并削减其臃肿的银行业。失去信心对当地经济产生了巨大影响,加上主要由于欧元区危机导致的旅游业下滑,以及塞浦路斯政府债券信用评级下调至垃圾级。


在过去的四年中,塞浦路斯取得了令人瞩目的政策成就,在任期结束时结束了国际货币基金组织的救助计划 进行了重大的法律和体制变革。银行系统现在处于更加稳固的基础上。失业率开始下降。经济增长强劲。


银行系统的偿付能力也在提高。不良贷款占2017年总贷款总额的40.2% - 这是自2013年以来的最低水平。不良贷款的减少可归因于通过掉期交易增加的还款,重组,注销和债务清偿以及旨在以更快的速度出售的房地产据央行称,现金收款。住房市场的复苏也有助于提高塞浦路斯银行的资产质量。


据央行称,2018年3月,塞浦路斯银行系统的不良贷款减少至199亿欧元(230亿美元),为2014年12月以来的最低水平。


因此,主要的信用评级机构近几个月提升了塞浦路斯的评级。


2018年4月,惠誉评级将塞浦路斯的评级从BB上调至BB + - 仅比投资级低一级 - 理由是该国强劲的经济增长和谨慎的财政政策。


2018年7月,穆迪投资服务公司将该国的长期发行人评级从Ba3提升至Ba2,前景稳定。


2018年9月,标准普尔将该国的主权债券评级提升至投资级别,在被降级为“垃圾”领域六年多之后。


经济增长加强; 失业率下降

根据塞浦路斯统计局的数据,由于强劲的国内需求,2017年经济增长强劲,增长4.2%,为2007年以来的最高增幅。然后在2018年第二季度,经济比上一季度增长0.8%,同比增长3.9%。


根据国际货币基金组织的数据,预计今年经济将增长4%,2019年将再增长4.2%。


塞浦路斯经济在2009年萎缩约1.8%,主要是由于全球危机的不利影响。2010年经济增长率为1.3%,2011年为0.3%,2012年经济再次萎缩3.1%。未来几年经济仍然低迷,2013年收缩率大幅下降5.9%,收缩率下降1.4%。 2014年,基于国际货币基金组织的数据 2015年经济复苏,GDP增长2%。


据统计局显示,塞浦路斯2017年的公共预算盈余占国内生产总值的1.8%,比2016年的0.3%盈余大幅增加,2015年赤字占国内生产总值的1.3%,占2014年国内生产总值的9%。


2017年公共债务总额下降至GDP的97.5%,低于上年的106.6%。然而,根据国际货币基金组织的数据,预计今年债务总额将再次上升至GDP的112.3%,然后在2019年降至GDP的105.1%。


根据塞浦路斯统计局的数据,2018年9月通货膨胀率从上个月的2.5%上升至3.1%,是六年多来的最高水平。


根据欧盟统计局的数据,2018年8月的失业率从上个月的7.6%和一年前的10.5%下降至7.5%。在此期间,它被认为是欧盟失业率最大的年度下降。根据国际货币基金组织的数据,从2000年到2011年,平均失业率仅为4.8%,从2012年到2017年,失业率飙升至平均13.8%。