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迪拜房产投资回报高吗?

时间:2019/08/06

海外房产的租售比一直是一个亮点,高租金回报是投资稳定回本的重要来源。如果只靠租金,需要多久才能回本呢?我们需要了解一下租金回报率。



什么是租金回报率


租金回报率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值,是用来衡量这个楼盘是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有水分,有泡沫,但租金不会出现泡沫,是市场的真实需求




回报率在多少适合投资


租金回报率对比按照国际上一般的租售比(=“每平方米建筑面积的月租金”/“每平方米建筑面积的房价”)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,200个月至300个月内、即17-25年内能收回购房款,买房就是合算的


以最低值计算,其年化租金回报率也应该在5%以上。也就是说,回报率在5%以上的海外房产比较适合投资。北京的租售比为1:564(租金回报率为2-3%),而迪拜的租售比是1:132(租金回报率为8-9%)



全球房租最贵的城市在哪里


不妨先来看一下Airbnb发布的2017年全球各大城市的租金数据:



租金最贵的城市,迈阿密第一,迪拜世界排名第二,与酒店价格持平,并且有上涨趋势。然而房价却没那么贵,无怪乎迪拜房产的租金回报率能在全世界33个可移民、可投资的国家中排名第一。与欧美房地产市场不同的是,迪拜的房地产市场更突出投资属性,明显投资优势是租金高,相应的静态投资回收期短(静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值的条件下,以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。放在房产上,简单地来说,就是你买的房子靠租金几年可以回本)




在迪拜,一套房子几年可以回本


迪拜大致为10-11年回本(北上广是50年以上才能回本,还不是永久产权),公寓的年租金回报率在8%-10%,再加上房产平均增值超过15-20%。可以说,迪拜房产收益傲视全球。



在迪拜投资房产简单、便宜且回报率高。以租金和资本收益的形式做回归,世界一线城市中,迪拜的租金收益率是欧美的2-3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍。高昂的租金、强大的资本增值等优势保证了迪拜房市的高流通性



迪拜的租金回报率稳定吗


迪拜房价不高(只相当于中国二线城市的价格),但租金却位居全球第二。因为作为中东的贸易、金融中心,迪拜的房产需求旺盛:


  1. 一方面,因为迪拜在中东乃至亚洲的影响力越来越大,务工等外来人口占据了迪拜总人口的83%左右租赁刚需


  2. 另一方面,则归功于迪拜日益旺盛的旅游业,2017上半年,迪拜过夜游客总量达到806万人次,与2016年同期相比增长了10.6%;酒店房间夜数达到1,453万,与去年同期相比,呈现增长趋势。




预计2020年世博会的到来将会进一步刺激住房需求,旺盛的需求体现在迪拜的低房产空置率上,每个区域的入住率都在87%以上



除了租金回报外,让我们看一看迪拜房价增长预期


城市高速发展带来的房产增值红利,世界一级城市虹吸式效应带来的人口净流入,房子供不应求



迪拜购房人群排名中,中国人仅排名第六位,说明尚未被大幅炒作,相对于人均GDP 4万美元的迪拜来说,可算是无泡沫




2020年世博会将受到全球瞩目,预计增加25万就业人口以及大量的旅游人口,将会进一步刺激住房需求。全球投资者也会聚焦房产市场,迪拜这个超一线国际大都市无疑会吸引数以百万人留下来,从而带动房价大幅上扬!


小结


不仅依靠城市发展、旅游旺盛、2020年世博会升值获取房地产收益,迪拜还可以通过租金获取稳定的、长期的现金流,以房养房,资金流通性强,不仅收益可观,安全稳定性也更高。